Bouwen aan morgen: China in de polder?

Wat is dat nou toch met ons? Het is al lang geen uitzondering meer dat Suzanne van 30 nog steeds bij haar ouders woont. Best comfortabel misschien, maar hier is geen sprake van een afgewogen keuze. Suzanne kan niet anders! Om een fijn appartementje kopen van 30m2 heeft ze inmiddels een slordige € 250K nodig en gek genoeg heeft ze dat niet zo liggen. Huren dan? Als ze in de stad al iets zou kunnen vinden is ze gemiddeld € 1000,- per maand kwijt. Dan blijft er weinig over van Suzannes starterssalaris om de boodschappen en verzekeringen te kunnen betalen.

Allemaal een sprongetje

Maken we een denkfout? Proberen we iedereen in Nederland te trakteren op een karakteristiek huisje dat voldoet aan alle persoonlijke bewonerswensen? Als we ons laten leiden door eerder onderzoek naar ‘woonwensen’ wel. 90% van de ondervraagden zet een ‘keuken naar keuze’ bovenaan, gevolgd door 85% die ‘type bad’ en wastafels echt zelf wil kunnen bepalen. Oh ja, hetzelfde geldt voor type en kleur van de tegeltjes. Boeit dat Suzanne? Nee. Die wil gewoon zelfstandig wonen voor een redelijk bedrag. We denken dat dat op korte termijn best kan…mits alle partijen bereid zijn een sprongetje te maken:

• Projectontwikkelaars maken nu eenmaal graag rendement en zetten op hun grond liefst dure vrije sectorwoningen neer. De uitdaging is om met eenzelfde rendement goedkopere woningen te realiseren. Voor Suzanne. Hoe dan? Komen we zo op.
• Overheden zijn druk met de inrichting van dorp of stad binnen de gemeentegrenzen. De uitdaging is om over die grenzen heen te kijken: hoe geweldig zou het zijn als de bouw-regels op landelijke schaal gelden en niet iedere gemeente of gebied specifieke regels hanteert. Strengere en uniformere regels zou een zee aan nieuwe mogelijkheden opleveren (mits ze niet over 4 jaar weer worden aangepast). Daar zou Suzanne de vruchten van plukken.
• Woningcorporaties zijn in dit kader de frontrunners die door groter en professioneler te denken dan individuele kopers de markt een duw in de goede richting kunnen geven. Mits ze in hun eisen rekening houden met de (on)mogelijkheden van industriële bouwers. Goed nieuws: we zien dit gaandeweg al ontstaan.
• En tenslotte zijn heel wat bouwers al druk met het verder ontwikkelen van industriële bouwmethoden. Meer uniformiteit, grotere aantallen, meer snelheid. En toch zien we dat vrijwel geen huis hetzelfde is. Hoe minder ‘specials’ worden gemaakt die het industriele bouwproces in de weg zitten hoe eerder Suzanne op zichzelf woont. Met een keukenblokje dat niet helemaal haar smaak is, maar who cares? Bouwers, minder uitzonderingen toestaan?

Stel, we slaan de handen ineen en maken dat sprongetje. Oke, die sprong…Waar leidt dat dan toe? We schetsen drie scenario’s en zijn tegelijk nieuwsgierig wat je daarvan vindt. Voor degenen die grafisch zijn ingesteld schetsen we ze in onderstaand plaatje:

Scenario C: China in de polder

We kunnen onze ogen er voor sluiten, maar dat wordt steeds lastiger. Waar enkele jaren geleden iedere Europeaan smalend keek naar de auto’s die de Chinese industrie voortbracht weten we inmiddels dat hoogmoed voor de val komt. De Europese markt wordt inmiddels overspoeld met Chinese MG’s, BYD’s en andere merken en inmiddels staan er 78.000 Chinese auto’s op het haventerrein in Zeebrugge te wachten om de weg op te gaan: dat zou een file zijn tot aan Bremerhaven.

Over een paar jaar een 2e Maasvlakte gevuld met betaalbare woningen? In een land waar in 19 dagen een wolkenkrabber met 57 verdiepingen wordt gebouwd zal het weinig problemen geven om in hetzelfde tempo woningen voor de Europese markt te verschepen. In de ‘Mini Sky City’ werden in die 19 dagen 800 appartementen opgeleverd in combinatie met nog eens 4000 werkplekken.

Natuurlijk, een Chinese bouwer zal alleen gas geven als er geen uitzonderingen gemaakt hoeven te worden. Lees: er uniforme, strenge en landelijke regels gelden in ons land. Maar áls de Chinese bouwer aan de slag gaat zou dit mogelijk tot lage-kostprijs- woningen kunnen leiden die weliswaar nogal eenvormig zijn, maar door een projectontwikkelaar of woningcorporatie met goed rendement neergezet kunnen worden. Dan woont Suzanne straks misschien niet in de mooiste wijk van de stad, maar wel op zichzelf. En natuurlijk: die Maasvlakte kan ook vol staan met in Nederland gebouwde huizen voor de export…

Scenario B: Japan in de polder

Niet vreemd om bij een onderwerp als industrieel bouwen met een schuin oog naar de auto-industrie te kijken. Waar in het vorige scenario massaproductie centraal stond (‘we deliver any color as long as it’s black’) is dat in dit scenario z.g. ‘mass customisation’: een standaardbasis met beperkte keuzemogelijkheden. Het keuzeproces van een nieuwe auto wordt met een ‘car configurator’ online doorlopen, specifieke materialen worden ingekocht en tenslotte rolt de nieuwe auto inclusief gewenste opties van de band. Afwijkende kleur dan de standaard? Helaas.

In de woningbouw waren Japanse bouwers als Sekisui, Misawa en Daiwa er vroeg bij om op een industriele manier huizen te bouwen. Het zijn partijen die meer in producten dan in projecten denken en over omvangrijke R&D afdelingen en labfaciliteiten beschikken. Interessant zijn ook de partnership-samenwerkingen met leveranciers waar telkens de grenzen worden verkend van elkaars flexibiliteit. Gezamenlijk wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van configureerbare producten en systemen die naadloos op elkaar aansluiten om doorlooptijden te verkorten. Minder werken met telkens wisselende onderaannemers (zoals we hier gewend zijn) en meer processen managen dan projecten.

Japan wordt wel gezien als voorloper op dit gebied, maar inmiddels zijn ook grote Nederlandse bouwers als Plegt-Vos, Heijmans en VDL de Meeuw al geruime tijd actief met slimme huizenfabrieken. Een hoge automatiseringsgraad, procesbeheersing en productontwikkeling (solution space development) zijn ook hier de sleutelwoorden. Bijkomend voordeel is het gebruik van duurzame (biobased) materialen in het bouwproces waarmee woningen niet alleen lichter en beter transporteerbaar zijn, maar ook beter voldoen aan milieueisen. Aandachtspunt: om écht snelheid en volume te krijgen is strengheid tegen uitzonderingen geboden. Afwijkende indeling? Helaas. Suzanne wil namelijk ook met spoed haar huis in.

Intussen zit men in Japan ook niet stil: autobouwer Toyota bouwt momenteel ‘Woven city’, een futuristische duurzame stad voor ongeveer 2000 (ex) Toyota werknemers met houten gebouwen, een waterstofnetwerk en… traditioneel gerobotiseerd Japans houtsnijwerk.

Scenario A: Nederlands maatwerk in de polder

De ouders van Suzanne waren het van oudsher zó gewend, een bouwplaats waar timmerman en metselaar met de schallende radio een mooi stukje maatwerk neerzetten. Daar wonen ze inmiddels al járen in. En er komt een tijd dat er toch verhuisd zal moeten worden.  Suzanne is inmiddels uit huis, de trappen worden een hindernis.. Wel fijn als die nieuwe seniorenwoning helemaal ‘op maat’ past. En dan liefst op de vertrouwde plek.

In de sector komt er een moment dat de industriele bouwbedrijven zijn doorontwikkeld tot high-tech assemblagebedrijven. Moderne technologie anno 2025 zoals AI, robotisering, 3D printen en logistieke software werken dan geruisloos, in harmonie, samen. De bouwplaats van de (verre?) toekomst ziet er uit als een modulaire opstelling of mobiele fabriek met robots, drones en autonoom transport. En de architect van straks weet met AI snel en flexibel die seniorenwoning te programmeren.

Programmatuur houdt al rekening met lokale regels en het eindresultaat is een uniek ontwerp inclusief materiaalbestellingen en robotinstructies. Dit biedt ruimte voor groei in het aantal te gebruiken componenten, leveranciers en dus keuzemogelijkheden voor de klant. De doorontwikkeling van technologie leidt er dan uiteindelijk toe dat woningen met unieke specificaties tegen hetzelfde kostenniveau en eenzelfde efficiency te realiseren zijn als de eerdere seriebouw met configuratie-opties. En een belangrijk circulair voordeel: in het ontwerp is al rekening gehouden met hergebruik van alle materialen aan het eind van de levensduur. Luchtfietserij? In de voedingsindustrie wordt inmiddels gepersonaliseerde voeding geprint die qua ingrediënten en substantie op maat worden samengesteld. In de bouw staan de eerste geprinte woningen inmiddels in Eindhoven. En Toyota is aan het  testen met autonomie, robotica, persoonlijke mobiliteit, smart homes en AI in een realistische leefomgeving.

Als één van de partijen in het begin van dit artikel nu toch besluit om geen sprongetje te maken? Dan zou dit scenario wel eens een typisch Nederlands ‘high tech’ maatwerk-scenario kunnen worden waarmee onze mobiele woningfabrieken voor export klaar staan op de Maasvlakte. Tegen die tijd zal Suzanne vermoedelijk haar seniorenwoning laten programmeren.